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            實驗區出臺意見處理不動產登記歷史遺留問題

            來源:平潭綜合實驗區融媒體中心 2020-12-24 11:22 http://www.bloggerjomblo.com/

              “家里急需用錢,但我的房子土地性質不屬于國有出讓用地,導致房屋無法進行轉移,也無法進行抵押貸款。”前不久,市民林先生還在為這些問題感到煩惱。今后,像這樣的煩惱將遠離平潭市民。

              22日,記者從實驗區行政審批局了解到,為貫徹落實福建省委解決“難硬重新”問題的決策部署,妥善處理實驗區不動產登記歷史遺留問題,切實增強人民群眾獲得感和幸福感,實驗區出臺《平潭綜合實驗區管委會關于妥善處理不動產登記歷史遺留問題的意見》(以下簡稱《意見》),重點解決五類不動產登記歷史遺留問題的權屬登記工作。

              不動產權證是一套房子的“身份證”,子女上學、房屋買賣和抵押貸款等都需要不動產權證在手。然而,由于早期法律不健全、法律意識淡薄、政策調整、規劃變更、監督管理不嚴格等眾多因素,造成平潭歷史上部分已經建成的房屋無法辦理不動產權屬登記,成為許多市民關注的堵點問題。

              “沒有房產證的房子,市場流通困難、房屋售價也低,遇上法院查封等情況,更會引起買賣雙方糾紛。”多年從事二手房交易的中介游昌說。據介紹,近年來,實驗區行政服務中心政務服務窗口以及12345市民熱線常有涉及不動產歷史遺留問題的咨詢處理件,如何妥善為群眾解憂,成為部門心頭的牽掛。

              此次實驗區出臺《意見》,在確保耕地紅線不突破、生態紅線不觸碰、國有資產不流失、群眾利益不受損,遵循《城鄉規劃法》《土地管理法》等法律基本原則的前提下,堅持公平公正公開,將按照先主城區后鄉鎮農村、先國有建設用地后個人宅基地、分批分期分類的方式,最大限度解決不動產登記歷史遺留問題。

              “在確保權屬無爭議的前提下,將采取‘當事人承諾+公告+社會監督’的方式,解決材料缺失問題,最大限度便民利民。”實驗區行政服務中心不動產登記交易科副科長連夏暉說,行政服務中心將實行“一口受理、集中審批”的方式,在2021年12月31日前完成此次歷史遺留問題的權屬登記工作。

              《意見》梳理了農民宅基地異地搬遷造福工程項目、單位集資房、國有土地上自建房屋分割銷售、舊城改造項目、實測建筑面積超容等五類歷史遺留問題,并給予了明確的處理意見。同時《意見》明確了本批次解決歷史遺留的不動產權屬登記項目框定在主城區18平方公里內,或在本《意見》中已列出的項目。沒有歷史檔案或歷史資料不清的,原則上采取單位出具情況說明、當事人承諾、具結、公示等多種方式解決辦證材料不全問題。不動產登記歷史遺留問題辦理權屬登記由群眾自愿并承諾的方式辦理,不采取強制要求。

              “此次《意見》出臺,對于廣大群眾而言,無疑是個重大利好消息,房屋估值提升了,流通更順暢了,更保障了交易安全。”市民張先生說。

              解讀歷史遺留問題具體怎么解?

              農村宅基地異地搬遷造福工程類項目

              2010年實驗區成立前,經平潭縣政府批準,非本農民集體成員因地質災害防治而異地安置使用宅基地,但未及時辦理用地審批、規劃建設審批、竣工驗收等手續,導致無法辦理不動產登記的,按照“銷舊證、辦新證”的原則,收回原宅基地使用權,簡化相關審批及驗收手續。由片區牽頭梳理、核實并出具《平潭綜合實驗區不動產權屬確認書》明確搬遷安置戶名單和各戶土地四至、宗地面積、土地性質、建筑面積后,由區行政服務中心(不動產登記交易科)根據《平潭綜合實驗區不動產權屬確認書》辦理權屬登記手續。

              單位集資房類項目

              單位集資建房未按規定手續報批,但已形成集資建房事實,因申請材料不齊全而無法辦理不動產登記的,按照以下兩種類型處理:

              1.單位集資建房經過原平潭縣紀委清房調查的,由承擔原單位職能的區直部門對缺少的申請材料及相關手續作出書面說明,清房名單中的業主權利人作出具結,根據實驗區個人住房國有劃撥建設用地轉出讓相關規定按住宅用途補繳地價款后,予以辦理不動產首次登記,土地使用權類型登記為出讓,用途登記為住宅。

              2.單位集資建房未經原平潭縣紀委清房調查,由承擔原單位職能的區直部門調查核實并出具集資建房名單,對缺少的申請材料及相關手續作出書面說明,集資建房名單中的業主權利人作出具結。集資建房名單中的業主根據實驗區個人住房國有劃撥建設用地轉出讓相關規定按住宅用途補繳地價款后,予以辦理不動產首次登記,土地使用權類型登記為出讓,用途登記為住宅。

              實測建筑面積超容項目

              開發商在實際銷售過程中“封閉陽臺”“粉刷層”等部位因不同標準計算方法測算造成實際測繪的建筑面積大于規劃許可的計容面積的項目,按照補繳土地價款后予以辦理權屬登記處理,土地價款的測算方法為(商品房實測總建筑面積-規劃許可的計容面積-開發企業已辦理增容手續的面積-不計容不銷售可登記部分面積)*原出讓樓面價(取高值)*50%。

              舊城改造項目

              實驗區成立前,平潭縣委、縣政府為改變平潭落后城市面貌,拓寬東大街、北大街、龍里路,建設東大街、北大街、龍里路兩旁的住宅項目,因當時相關手續未及時辦理等原因尚未登記的,經由權利申請人承諾、公示無異議后,由區行政審批局牽頭,會同所在地片區、區資源生態局、執法應急局、交建局等部門,對權屬辦證涉及的用地、建設、驗收等聯合一次性形式審查,待申請人補繳相關土地價款及規費后按照現狀辦理權屬登記。

              此類情況主要計算參數確定為,樓面地價按照2019年基準地價換算為2820元/平方米,容積率按照現有主城區控制線4.0確認,原有土地價值按照征遷標準即國有劃撥地295萬元/畝、城鎮區劃內原未交過土地征收款的土地按290萬元/畝確認。

              補繳土地價款的測算方法為:(1)國有出讓地上建設補繳標準為:應補繳價款=單元建筑面積*樓面地價*(總建筑面積-占地面積*4.0)/總建筑面積;(2)國有劃撥地上建設補繳標準為:應補繳價款=單元建筑面積*(樓面地價*(總建筑面積-占地面積*4.0)/總建筑面積+(470萬元/畝-295萬元/畝)*占地面積/總建筑面積);(3)城鎮區劃內原未征收土地價款的土地建設補繳標準為:應補繳價款=單元建筑面積*(樓面地價*(總建筑面積-占地面積*4.0)/總建筑面積+(470萬元/畝-290萬元/畝)*占地面積/總建筑面積)。

              國有土地上自建房屋分割銷售類項目

              國有土地上自建房屋原合法取得《不動產權證》,但未經審批進行分割銷售的,由申請人對房屋質量、消防安全等事項書面承諾并公示。由區行政審批局牽頭,會同片區管理局、區資源生態局、執法應急局、交建局等部門聯合一次性形式審查后,對于符合不動產單元劃定要求的,按下列規定補繳相關土地價款及規費后,予以辦理不動產分割轉移登記。

              此類情況主要計算參數確定為,樓面地價按照2019年基準地價換算為2820元/平方米,容積率按照現有主城區控制線2.5確認,原有土地價值按照征遷標準即國有劃撥地295萬元/畝、城鎮區劃內原未交過土地征收款的土地按290萬元/畝確認。

              補繳土地價款的測算方法為:(1)國有出讓地上建設補繳標準為:應補繳價款=樓面地價*(總建筑面積-占地面積*2.5);(2)國有劃撥地上建設補繳標準為:應補繳價款=樓面地價*(總建筑面積-占地面積*2.5)+(470萬元/畝-295萬元/畝)*用地面積;(3)城鎮區劃內原未征收土地價款的土地建設補繳標準為:應補繳價款=樓面地價*(總建筑面積-占地面積*2.5)+(470萬元/畝-290萬元/畝)*用地面積;(4)涉及部分違建且不可分割的房屋,需由區執法應急局先行處理后,并參照上述相應情形補繳地價款后予以辦理分割轉移登記。(融媒體記者 劉志真/文)

            原標題:全面深化改革進行時丨實驗區出臺意見處理不動產登記歷史遺留問題
            責任編輯:曾少林
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